Лекция 2. СТАНДАРТЫ И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
1. Порядок осуществления деятельности по управлению МКД.
2. Стандарты по управлению МКД.
Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»
устанавливает «Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом», которые прописывают порядок осуществления
деятельности по управлению многоквартирного дома (МКД) – это:
1. Взаимодействия с жильцами;
2. Полномочий организации, осуществляющей ведение хозяйства МКД;
3. Установления норм;
4. Обращения с документацией;
5. Передачи полномочий другим управляющим организациям;
6. Описания обязанностей различных служб.
Также «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом» разработаны стандарты по управлению МКД:
Стандарт 1. Прием, хранение и передача технической документации на МДК и сопутствующих бумаг, которые требуются для осуществления
деятельности по управлению многоквартирного дома. Определен порядок действий в случае, если документация по какой-либо причине утрачена;
Стандарт 2. Сбор, корректировка и хранение сведений о лицах, владеющих помещениями в здании или арендующих их. Раскрывается
информация о тех, кто пользуется общим имуществом дома на основе разрешающих договоров (магазины, салоны и прочие заведения);
Стандарт 3. Подготовка предложений по ремонту и содержанию МКД для общего собрания собственников (ОСС):
- создание списка работ, которые требуются для обслуживания многоквартирного дома в определенном периоде;
- составление подробной сметы с расчётами. Указываются цены на определённый момент (период);
- формирование предложений по ремонтным работам, которые позволяют снизить расходы различных ресурсов (электроэнергии, тепла, воды и т.д.);
- демонстрация собственникам образцов документации, которая будет устанавливать правила управления, пользования и обслуживания имущества
многоквартирного дома. Предусматривается, что любые положения могут быть оспорены и пересмотрены, если жильцы будут ими недовольны;
- формирование предложений о том, чтобы временно передать какие-либо объекты, находящиеся в собственности многоквартирного дома третьим
лицам за определённую плату. Это действие не должно противоречить нормам и правилам существующего законодательства, а также мешать
обслуживанию дома и покою жильцов;
Стандарт 4. Решение организационных вопросов в управлении МКД независимо от того, кто именно руководит многоквартирным домом.
Особое внимание хозяйствующей организации или товариществу необходимо уделять следующим процедурам:
- ставить в известность собственников о том, что в определённую дату будет проведено собрание многоквартирного дома по какому-либо вопросу;
- способствовать ознакомлению жильцов многоквартирного дома и членов ТСЖ (товарищества собственников жилья) с теми моментами управления,
которые необходимо рассмотреть общему собранию собственников. Если имеется какая-то документация, то её следует предоставить
собственникам;
- следить за тем, чтобы ко времени собрания собственников имелась вся необходимая документация для того, чтобы зарегистрировать
его участников;
- удостовериться, что помещение для проведения общего собрания собственников готово и отвечает всем нуждам планируемого мероприятия;
- документально зафиксировать те выводы и решения, которые были приняты по итогам общего собрания собственников (ОСС);
- если на общем собрании собственников присутствовали не все собственники или члены ТСЖ, то необходимо довести до их сведения
те выводы и решения к которым пришли в ходе собрания;
Стандарт 5. Организация выполнения работ и оказания услуг, утверждённые на собрании собственников многоквартирного дома:
- выбор способа для проведения тех или иных работ и услуг по управлению многоквартирным домом;
- формирование задач, которые будут выполняться организацией, руководящей многоквартирным домом;
- непосредственный выбор управляющей компании. Выбор осуществляется по критериям, важным для жильцов и по их собственным правилам.
Обычно самую главную роль играет то, насколько экономичным (выгодным) оказывается сотрудничество;
- подписание договоров на предоставление услуг по управлению многоквартирным домом. В договоре отражается содержание и ремонт
многоквартирного дама;
- подписание договоров на поставку коммунальных услуг жильцам многоквартирного дома;
- заключение договоров на предоставление услуг энергоснабжения (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т.д.).
Договоры включают не только информацию о поставке какого-либо ресурса, но и предусматривают ремонтные и обслуживающие работы, исходя
из правил действующего законодательства в отношении управления инженерных систем;
- подписание договоров на предоставление прочих услуг. Чаще всего это инициатива жильцов по обеспечению безопасности многоквартирного дома
(установка домофона, видеонаблюдения и т.д.);
- контроль качества и объема, на которые заключены договора. В случае выявления нарушений они должны быть документально зафиксированы:
сфотографированы и заверены нотариусом;
- осуществление судебных разбирательств в тех ситуациях, когда сервис, поставляемый в рамках управления многоквартирного дома,
обеспечивается не в полной мере или в ненадлежащем качестве. При этом следует учитывать, что нормы и правила предоставления этих услуг
фиксируются имеющимися договорами;
Стандарт 6. Взаимодействие с муниципальной и государственной властями в тех вопросах, которые непосредственно относятся к
управлению многоквартирного дома;
Стандарт 7. Проведение расчётов за работы и услуги в перечень которых входит:
- формирование суммы, необходимой для обеспечения поддержания здания в хорошем, пригодном для эксплуатации состоянии.
Сюда включены: финансирование ремонтных работ, оплата коммунальных услуг и прочие сопутствующие расходы. Данный перечень не
должен противоречить нормам и правилам, установленным текущем законодательством;
- оформление квитанций и доставка их собственникам и съемщикам помещений в многоквартирном доме;
- самостоятельный расчёт с ресурсоснабжающими организациями;
- принятие мер (в формате судебных разбирательствах) в отношении с жильцами-неплательщиками, не исполняющими правила взаимодействия
управляющей компании, и собственников (и нанимателей);
Стандарт 8. Контроль исполнения решений собрания (собственников). Контроль необходим для организации эффективного управления
многоквартирным домом:
- прозрачность деятельности по руководству домов в соответствии с регламентом, установленным для управляющих компаний;
- работа с заявками жильцов и собственников, обязательное их рассмотрение на основании норм, внесение корректив в подходы к ведению
хозяйства многоквартирного дома по инициативе владельцев помещений;
- поощрение и всякое содействие собственникам, желающим проконтролировать качество обслуживания здания управляющей компанией.
Например, итоги ремонтных работ или других услуг, предусмотренных договором и правилами управления многоквартирного дома.