Лекция 10. ФИЗИЧЕСКИЙ И МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС
КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1. Износ: понятие и сущность.
2. Физический износ.
3. Моральный износ.
Износ конструктивных элементов многоквартирного дома – это постепенная утрата первоначальных технических и эксплуатационных качеств: прочности, устойчивости, надежности.
На износ многоквартирного дома влияют следующие факторы:
- природно-климатические: перепады температур, влажность, осадки, ветер;
- механические нагрузки: вес конструкций и оборудования, вибрация, истирание;
- воздействие человека – неправильная эксплуатация конструктивных элементов многоквартирного дома: сверление стен, протечки воды из-за халатности, нарушение режима использования помещений;
- биологические факторы: появление плесени, грибка, гниение деревянных элементов;
- ошибки на этапе проектирования или строительства;
- недостаточное или несвоевременное обслуживание и ремонт.
Износ – процесс неравномерный: в первые году, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, он (износ) идет медленно, а затем ускоряется.
Степень износа оценивается в процентах. Для определения процентного износа здания проводится обследование (визуальное и инструментальное), выявленные признаки износа сопоставляются с нормативными таблицами. И на основе оценки принимаются решения: нужен текущий ремонт для профилактики или требуется капитальный ремонт для восстановления конструктивных элементов дома. Если износ достигает критических значений, то это приводит к аварийному состоянию многоквартирного дома и дальнейшая эксплуатация здания – под угрозой.
Существуют следующие виды износа – физический и моральный.
Физический износ.
Физический износ – это ухудшение технических и эксплуатационных качеств конструкций многоквартирного дома из-за времени, нагрузок и воздействия внешней среды.
Физический износ проявляется в виде конкретных дефектов: трещин, деформаций, коррозии (ржавления), протечек, износа инженерных систем, то есть конструктивные элементы теряют прочность, надёжность, герметичность.
На скорость физического износа влияют:
1. Интенсивность эксплуатации здания:
- количество жильцов и режим их проживания (в будни или в выходные дни);
- частота использования лифтов, систем водоснабжения, отопления, освещения в подъездах и на этажах;
- наличие и активность коммерческих помещений на первых этажах многоквартирного дома (магазины, офисы, пункты выдачи), которые создают дополнительную нагрузку на конструктивные элементы дома;
- качество и регулярность технического обслуживания. Если конструктивные элементы здания не ремонтировать вовремя, то их износ ускоряется;
2. Качество строительства и материалов – это то, насколько точно и добросовестно выполнялись работы по возведению многоквартирного дома в соответствии со строительными нормами, правилами (СНиП, СП) и государственными стандартами (ГОСТ);
3. Своевременность и качество обслуживания ремонтов.
Моральный износ.
Моральный износ конструктивных элементов многоквартирного дома – это несоответствие этих элементов современным требованиям, стандартам или ожиданиям жильцов дома, даже если физически (по состоянию материалов конструкций) они вполне исправны.
Дом или его части могут не иметь трещин или поломок, но при этом становиться менее удобными, функциональными или безопасными по нынешним меркам.
Моральный износ характеризуется следующими формами (видами):
Первая форма — обесценивание здания из-за научно-технического прогресса: появляются более дешёвые и эффективные строительные технологии или материалы, и старое здание теряет в стоимости по сравнению с тем, каким оно было при постройке;
Вторая форма — функциональное устаревание, то есть конкретные элементы перестают отвечать актуальным потребностям: неудобная планировка, недостаточная звукоизоляция, отсутствие современных опций, несоответствие современным санитарно-гигиеническим нормам:
- планировка: длинные узкие коридоры, маленькая кухня, совмещённый санузел;
- конструктивные элементы: отсутствие несгораемых перекрытий, перегородок, элементов для доступности (например, подъёмников для маломобильных жильцов);
- инженерные системы: устаревшие системы отопления, которые плохо регулируют температуру, или естественные вентиляционные каналы, потерявшие эффективность.
Физический износ — про «что есть на самом деле» (дефекты, разрушение), а моральный — про «что стало нужно сейчас» (новые стандарты, технологии, потребности людей). Бывает так: дом физически крепок, но морально устарел: жить стало в нём менее комфортно - и это снижает его привлекательность или экономическую эффективность.
Специалисты, принимая решение о ремонтах (локальном, капитальном) или реконструкции многоквартирного дома принимают во внимание все эти виды износа (физического и морального): устранить функциональное устаревание проще и дешевле, чем ждать полного физического разрушения здания.