Лекция 18. СИСТЕМА ПЛАНОВО-ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНЫХ РЕМОНТОВ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
1. Система планово-предупредительных ремонтов: понятие и сущность.
2. План-график планово предупредительных ремонтов.
Система планово-предупредительных ремонтов многоквартирного дома - это комплекс организационно-технических мероприятий,
направленных на поддержание общего имущества дома, его инженерных систем и конструктивных элементов в работоспособном состоянии,
предупреждение их преждевременного износа и предотвращение аварийных ситуаций.
Основная цель системы планово-предупредительных ремонтов (ППР) в многоквартирном доме — обеспечить безопасность, надёжность и
долговечность здания, а также комфортные условия проживания для жильцов.
Достичь эту цель помогают конкретные задачи:
- предупреждение преждевременного износа конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного дома;
- своевременное выявление и устранение дефектов, повреждений и неисправностей до того, как они приведут к серьёзным авариям;
- поддержание эксплуатационных показателей общего имущества (отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и т.д.)
в нормативных пределах;
- рациональное использование ресурсов и планирование расходов на содержание многоквартирного дома;
- сокращение затрат на ремонт за счёт предупреждения крупных, дорогих аварий.
Система планово-предупредительных ремонтов предусматривает комплекс мероприятий: регулярные осмотры и техническое обслуживание, плановые
текущие ремонты, а в некоторых случаях — и подготовку к плановым капитальным ремонтам. Планы работ составляются с учётом реального
технического состояния дома, его возраста, условий эксплуатации и требований действующих нормативов.
В систему планово-предупредительных ремонтов входят следующие виды работ:
1. Межремонтное обслуживание. Это комплекс работ, которые выполняются между плановыми ремонтами. Его цель — контролировать техническое
состояние оборудования, предотвращать поломки и устранять мелкие неисправности. Сюда входят сменное обслуживание и техническое
обслуживание;
2. Текущий ремонт. Проводится с целью восстановления исправности и ресурса инженерных систем и их составных частей. Это плановые
работы по замене или восстановлению отдельных элементов, ограниченных нормативной и технической документацией. Примеры: устранение
локальных протечек, замена прокладок в кранах, прочистка фильтров, мелкий ремонт теплоизоляции.
3. Капитальный ремонт предусматривает восстановление износа всех конструкций и инженерного оборудования, если срок службы и их
техническое состояние требует ремонта. Условием для назначения здания на плановый капитальный ремонт является не наличие неисправностей,
а сроки службы этих элементов.
Помимо планового, существует неплановый (аварийный) ремонт. Он проводится без предварительного назначения для устранения последствий
внезапных отказов или повреждений. Такие работы выполняются по мере поступления заявок от жильцов или в результате аварийных
ситуаций.
Основной принцип системы планово-предупредительных ремонтов - проведение ремонтов и наладочных работ в плановом порядке,
чтобы предупредить преждевременный износ и отказ элементов здания, для этого:
- составляются годовые планы-графики с заданной последовательностью и периодичностью работ;
- проводятся плановые профилактические осмотры общего имущества;
- контролируется техническое состояние оборудования и конструктивных элементов.
План-график планово-предупредительных ремонтов для многоквартирного дома - это документ, который помогает управляющей организации
(или ТСЖ, ЖК) системно планировать и контролировать техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт общего имущества
многоквартирного дома.
План-график – это внутренний документ управляющей организации многоквартирного дома и составляется на основе перечня работ и услуг,
который утверждается собственниками помещений многоквартирного дома.
На практике работу по составлению перечня работ (услуг) и плана-графика можно вести параллельно, но в этом случае использовать
план-график можно только после того, как собственники помещений многоквартирного дома утвердят перечень работ и услуг.
Таблица 1- Отличия перечня работ и услуг от плана-графика
| Отличия | План-график | Перечень работ и услуг |
|---|---|---|
| Форма документа | Детализированный календарь | Список работ и услуг |
| Кто утверждает | Руководитель управляющей организации | Собственники помещений в многоквартирном доме |
| Какие цели | Планировать работу, контролировать траты, распределять нагрузку |
Определить зону ответственности управляющей организации |
| На какой срок | На один год | На год и более длительный период |
| Можно ли изменить без согласования с собственниками | Можно, но только в рамках утвержденных перечня и сметы расходов | Нельзя |
| Какие формулировки | Конкретные. Например, «Покраска качелей на детской площадке на придомовой территории» | Общие. Например, «Содержание придомовой территории» |
Форма плана-графика может быть любая. Закон не устанавливает обязательную для всех форму плана-графика.
Рисунок 1. План-график работ по содержанию общего имущества МКД (на год)
Утверждает план-график работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома руководитель управляющей организации. Как правило,
для утверждения достаточно подписи и печати на самом документе. После того как руководитель подписал план-график, его обязаны соблюдать
все сотрудники управляющей организации.
План-график по содержанию общего имущества собственниками помещений многоквартирного дома не утверждается (только перечень работ и услуг).
Составление планово-предупредительных ремонтов (ППР) в многоквартирном доме - это системный процесс, который помогает заранее
запланировать работы, чтобы вовремя заметить износ, не допустить аварий и грамотно распределить бюджет многоквартирного дома.