Лекция 19. ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
1. Текущий ремонт многоквартирного дома: понятие и сущность.
2. Перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома.
3. Планирование текущего ремонта многоквартирного дома.
4. Нормативное регулирование текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Текущий ремонт многоквартирного дома - это комплекс мероприятий, направленных на поддержание оборудования, зданий, сооружений
или иного имущества в исправном и работоспособном состоянии.
Цель текущего ремонта многоквартирного дома - не допустить перехода мелких дефектов в крупные аварии, обеспечить безопасность
жильцов и сохранить эксплуатационные характеристики дома.
Основные задачи текущего ремонта многоквартирного дома:
1. Предупреждение преждевременного износа. Регулярные работы помогают не допустить быстрого разрушения конструкций и оборудования;
2. Поддержание эксплуатационных показателей. Текущий ремонт позволяет сохранять работоспособность всех систем дома (отопление, водоснабжение,
электроснабжение и т.д.);
3. Устранение повреждений и неисправностей. Это может быть протечка кровли, засор канализации, сломанный лифт или повреждённая
оконная рама;
4. Восстановление отдельных элементов. Речь идёт о замене или ремонте конкретных деталей, а не о полной замене всего объекта;
5. Обеспечение нормативных условий проживания. В домах, где запланирован капитальный ремонт или снос, текущий ремонт должен поддерживать
минимально необходимые условия (подготовка к сезонной эксплуатации, наладка оборудования).
Текущий ремонт в ЖКХ - это работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома (здания) и придомовой территории.
Перечень работ по текущему ремонту здания:
1. Устранение частичных деформаций, укрепление отдельных участков фундамента, фасада, вентиляционных продухов, крыши;
2. Герметизация стыков, заделка трещин на фасаде;
3. Покраска фасада, стен и потолков внутри помещений;
4. Восстановление отдельных элементов окон и дверей (замена стёкол, рам, ручек, петель).
Текущий ремонт с ремонтом внутриквартирных дверей и окон — такие работы собственники выполняют за свой счёт самостоятельно,
так как не являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
5. Замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (насос, устранение протечек, засоров);
6. Устранение неисправностей электрических сетей в местах общего пользования (за исключением внутриквартирных устройств и электроплит);
7. Ремонт мусоропровода;
8. Мелкий ремонт перил, замена осветительных приборов, ремонт электрических щитков на этажах;
9. Восстановление покрытия пола отдельными участками;
10. Замена или приведение в порядок почтовых ящиков.
Текущий ремонт не включает замену ограждающих несущих конструкций и лифтов.
Перечень работ по текущему ремонту придомовой территории:
1. Восстановление асфальтового покрытия (ямочный ремонт тротуаров, дорог, дорожек);
2. Ремонт отмосток, бордюров, ограждений;
3. Ремонт детских и спортивных площадок;
4. Восстановление малых архитектурных форм: скамеек, урн, элементов детских комплексов;
5. Ремонт контейнерных площадок и навесов для мусора;
6. Посадка деревьев и кустарников взамен погибших;
7. Покраска малых архитектурных форм и ограждений.
Планирование текущего ремонта многоквартирного дома — это процесс, в ходе которого определяют, какие работы по поддержанию
исправного состояния общего имущества (кровли, фасада, подъездов, инженерных систем) нужно запланировать, в какие сроки и за счёт
каких средств.
Планирование текущего ремонта начинается с диагностики многоквартирного дома – это:
1. Проведение осмотров. Регулярно (обычно весной и осенью) управляющая организация осматривает дом, фиксируя все выявленные дефекты.
Основанием для включения работ в план служат акты осмотра, а также обращения жителей;
2. Составление дефектной ведомости. На основе осмотров составляется перечень повреждений с описанием, локализацией и, желательно,
фотографиями;
3. Определение приоритетов. В первую очередь в план включаются аварийные дефекты, угрожающие безопасности жильцов;
4. Формирование сметы и утверждение плана. На общем собрании собственников утверждается перечень работ, сроки их выполнения,
ответственный исполнитель (УК или подрядчик), смета (стоимость каждого вида работ) и источник финансирования;
5. Контроль и приёмка. После утверждения плана управляющая организация контролирует выполнение работ, а по завершении подписываются
акты приёмки.
Основными аспектами планирования текущего ремонта многоквартирного дома являются:
- решение о проведении текущего ремонта принимают собственники помещений на общем собрании;
- состав работ не устанавливается законом или договором управления — он утверждается общим собранием по согласованию с управляющей
организацией;
- финансирование осуществляется за счёт средств, которые собственники ежемесячно вносят по статье «Содержание и текущий ремонт
жилого помещения»;
- периодичность плановых работ обычно составляет 3–5 лет с учётом физического износа дома;
- неотложные работы выполняются независимо от наличия решения собрания и источников финансирования.
Планирование текущего ремонта многоквартирного дома предусматривает составление плана работ, в котором указывают:
- адрес дома и его технические характеристики;
- виды работ с привязкой к элементам здания;
- сроки выполнения;
- ответственного исполнителя;
- смету затрат;
- статью расходов и остаток средств на счёте.
Нормативное регулирование текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах строится на комплексе документов,
которые определяют правовые, технические и организационные основы таких работ:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и
правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность";
3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда;
4. ГОСТ Р 56535-2015 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего
имущества многоквартирных домов. Общие требования»;
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
6. Технические регламенты и стандарты:
7. Локальные и внутренние документы управляющей организации.
Нормативная база обеспечивает баланс между необходимостью поддержания домов в надлежащем состоянии и правами собственников, а также
ответственностью управляющих организаций.