Лекция 6. ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
1. Техническая документация: понятие и сущность.
2. Перечень технической документации.
3. Передача технической документации.
Техническая документация — это набор документов, используемых при проектировании, изготовлении и использовании объектов:
техники, зданий, сооружений, промышленных изделий, включая программное и аппаратное обеспечение.
Техническая документация служит основой для всех этапов жизненного цикла объекта: от проектирования и изготовления до эксплуатации
и контроля.
Техническая документация помогает:
- описать технические характеристики, принципы работы, эксплуатации, ремонта, обслуживания;
- обеспечить безопасность использования объектов и систем;
- зафиксировать результаты исследований, разработок и технических испытаний.
Техническая документация на многоквартирный дом — это документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего
имущества. Документы принадлежат собственникам помещений в доме, но хранением занимается управляющая организация.
Цель технической документации на многоквартирный дом (МКД) - обеспечить эффективное управление домом, сохранность
и актуальность информации о его общем имуществе, а также повысить прозрачность деятельности организаций, управляющих жильём.
Перечень документов, входящих в техническую документацию, определён постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491
(в ред. от 07.03.2025г.):
1. Технический паспорт многоквартирного дома - документ, в котором указываются: дата ввода здания в эксплуатацию, тип и серия дома,
результаты технической инвентаризации объекта недвижимости;
2. Документы на приборы учёта – документы на установленные общедомовые приборы учёта в которых отражены сведения о дате ввода
в эксплуатацию, об их проверке, ремонте, замене;
3. Документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ – это документы по проведению текущего ремонта и оказанию услуг
по содержанию общего имущества многоквартирного дома;
4. Акты осмотра и проверки состояния – документы, которые фиксируют результаты обследования общего имущества многоквартирного дома
и позволяют оценить его техническое состояние, выявить дефекты и определить меры по их устранению. Акты осмотра и проверки состояния
многоквартирного дома служат основанием для принятия решений о соответствии или несоответствии имущества требованиям законодательства,
безопасности граждан, а также для планирования работ по ремонту;
5. Акты осмотра и паспорта готовности к отопительному периоду – документы, которые оформляются по итогам проверки готовности
объектов к работе в зимний сезон. Их регулирование осуществляется на федеральном уровне, в том числе приказами Минэнерго России.
6. Руководства по эксплуатации здания – нормативные и технические документы, которые регламентируют комплекс мероприятий по
содержанию, обслуживанию и ремонту многоквартирного дома для обеспечения безопасного функционирования и санитарного состояния в соответствии
с функциональным назначением. Они определяют правила эксплуатации, контроля технического состояния, проведения ремонтов и взаимодействия
ответственных лиц;
7. Кадастровый план земельного участка - выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой прописываются
объекты недвижимости и их координаты в пределах одного кадастрового квартала;
8. Выписка из Росреестра - необходима при любых сделках с недвижимостью: покупке или продаже квартиры, дома, земельного участка,
оформлении наследства, разделе имущества, приватизации, оформлении ипотеки, судебных разбирательствах, касающихся объекта недвижимости;
9. Градостроительный план земельного участка - документ, в котором содержится информация о земельном участке для проектирования,
строительства и реконструкции объектов недвижимости в его границах:
10. Документы, подтверждающие действие сервитутов или иных обременений - отражают сведения о наличии или отсутствии ограничений
прав и обременений на многоквартирный дом;
11. Проектная документация – документы, которые определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и
инженерно-технические решения для обеспечения строительства или реконструкции объекта капитального строительства;
12. Списки собственников, арендаторов и нанимателей;
13. Договоры об использовании общего имущества - соглашения, которые позволяют передавать права на использование объектов общего
имущества (помещений, конструктивных элементов здания, земельного участка и др.) третьим лицам на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме;
14. Решения и протоколы общих собраний собственников.
Техническую документацию следует постоянно пополнять и актуализировать в период управления многоквартирным домом. Некоторые документы
остаются неизменными, другие требуют регулярного обновления:
- списки собственников, нанимателей и арендаторов должны регулярно обновляться с учётом изменений в составе;
- технический паспорт многоквартирного дома должен обновляться каждые пять лет после проведения инвентаризации.
Изменения в техническую документацию вносят, когда по решению собственников проводят работы по реконструкции (модернизации) отдельных
элементов общего имущества, ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющие на характеристики и свойства элементов
общего имущества.
При смене управляющей организации прежняя управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации,
товариществу собственников жилья или одному из собственников. Срок передачи — не позднее трёх рабочих дней со дня прекращения договора
управления домом.
За нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом предусмотрена статья 7.23.2 КоАП РФ
– это:
- отказ от передачи технической документации управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или одному
из собственников помещений в многоквартирном доме;
- уклонение от передачи таких документов указанным лицам;
- нарушение порядка и сроков передачи документов.
При приёме-передаче технической документации новая управляющая организация проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность
на момент передачи. Если возникают какие-то проблемы, то новая управляющая организация указывает в протоколе приёма-передачи,
что требует восстановления или обновления. После этого прежняя управляющая организация обязана в течение 3 месяцев восстановить или
обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной управляющей организации.
Если и после 3 месяцев документы не переданы новой управляющей организации, можно обратится в суд, в Государственную жилищную
инспекцию (ГЖИ), в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом.
Это также позволит подстраховаться на случай передачи многоквартирного дома другой управляющей организации – избежать затрат на
восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на управляющую организацию) и возможных штрафов.