Лекция 9. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ
КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1. Мероприятия по технической эксплуатации конструктивных элементов МКД.

Мероприятия по технической эксплуатации конструктивных элементов многоквартирного дома – это комплекс действий, цель которых поддерживать конструктивные элементы многоквартирного дома (фундамент, стены, перекрытия, крышу фасады, лестницы, балконы и т.п.) в исправном, безопасном и работоспособном состоянии.
К основным направлениям мероприятий по технической эксплуатации конструктивных элементов относятся:
Контроль и диагностика.
Контроль и диагностика – это система регулярных проверок в процессе эксплуатации дома, в которую включены:
1. Осмотры. При осмотрах проверяют конструкции, инженерные системы, температурно-влажный режим, состояние дверей, окон, путей эвакуации. Осмотры бывают:
- плановые - общие (для всего здания) и частичные (для отдельных элементов);
- сезонные – весной и осенью, чтобы выявить повреждения после зимы или подготовить многоквартирный дом к холодам;
- внеочередные - после стихийных бедствий, аварий, чрезвычайных происшествий;
2. Обследование технического состояния конструктивных элементов. Цель обследования – оценивание конструкций и инженерных систем на соответствие нормам, определение ресурса безопасной эксплуатации. Обследование технического состояния назначают не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, а далее – не реже одного раза в 10 лет. По итогам обследования технического состояния принимаются решения:
- о необходимости проведения капитального ремонта;
- о необходимости проведения противоаварийных мероприятий,
- о необходимости проведения реконструкции многоквартирного дома;
- о непригодности здания и его ликвидации;
3. Мониторинг – это непрерывный (или периодический) контроль параметров (давление, температура, расход ресурсов) с помощью автоматизированных систем, чтобы вовремя заметить отклонения;
Техническое обслуживание.
Техническое обслуживание - это регулярные работы, которые проводятся для недопущения поломок, к таким работам относятся:
1. Поддержание нормативных режимов – это:
- контроль и корректировка температурно-влажностного режима в помещениях;
- обеспечение исправной вентиляции;
- защита конструкций от переувлажнения;
2. Наладка и регулировка – настройка инженерного оборудования (отопление, вентиляция, водоснабжение, электроснабжение, лифты, системы безопасности) согласно инструкциям;
3. Профилактика – регулярные проверки, чистка, смазка, замена изношенных деталей;
4. Подготовка к сезонной эксплуатации состоит из:
- осенней проверки – готовность к зиме (утепление труб, расконсервация систем отопления);
- весенней проверки – готовность к лету (уточняются объемы работ по текущему или капитальному ремонту);
5. Межремонтное обслуживание – повседневные меры между плановыми ремонтами для поддержания работоспособности конструктивных элементов;
Ремонтные работы.
Ремонтные работы – это деятельность, направленная на восстановление или обновление физического состояния конструктивных элементов многоквартирного дома. Существуют следующие виды ремонтов:
1. Текущий ремонт – устранение мелких неисправностей и повреждений для восстановления работоспособности элементов;
2. Капитальный ремонт – восстановление эксплуатационных характеристик здания или его частей;
3. Аварийный ремонт – это срочное восстановление работоспособности конструкционных элементов при внезапной поломке или аварии;
4. Обследование технического состояния перед ремонтом или реконструкцией – для оценивания объёма работ и необходимости усиления конструкций;
Планирование работ.
Планирование работ состоит из следующих этапов:
1. Сбор данных о конструктивных элементах многоквартирного дома, о их состоянии;
2. Составление перечня работ. Для каждого конструктивного элемента описываются работы, которые необходимо выполнить;
3. Определение периодичности работ. Важно сразу понять, как часто будет выполняться та или иная работа: ежедневно, ежемесячно, сезонно или разово;
4. Расчет объемов работ и ресурсов. Для каждой работы оценивают сколько ресурсов потребуется для выполнения определённого объема работ (материалы, время, рабочая сила и т.д.). Все расчёты закладываются в бюджет многоквартирного дома;
5. Разработка планов-графиков. В плане-графике (на основании перечня работ) - фиксируют состав работ, распределяют работы по времени (неделя, месяц, год). План-график помогает равномерно распределить нагрузку, выделить важные задачи и контролировать траты;
Организация работ.
Организация работ – это реальные действия, то есть:
1. Утверждение плана - выносится на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, где и получает утверждение к началам работ;
2. Распределение ролей – определение координаторов процесса работ: совет дома, председатель совета дома, управляющая организация (ТСЖ, ЖК);
3. Выбор исполнителей работ – поиск подрядчиков (исполнителей): через конкурс, по рекомендациям или иным способом;
4. Заключение договора – официальное оформление отношений с исполнителем работ. В договоре прописывают – объёмы работ, сроки выполнения работ, стоимость, качество и другие условия;
5. Координация и контроль – это:
- проверка за ходом работ - соблюдение сроков, качества и объемов работ. Если выявляются отклонения, следует оперативно их устранять;
- приёмка выполненных работ – подписание актов, в которых фиксируется результат выполненных работ;
Документирование.
Документирование требуется для отслеживания динамики состояния многоквартирного дома и планирования будущих работ – это:
- ведение журнала эксплуатации, куда заносятся даты, результаты осмотров, проверок, выполненные работы;
- формирование технического паспорта дома с конструктивной и технико-экономической характеристикой;
- составление актов по результатам осмотров и ремонтов;
Противопожарные мероприятия.
Противопожарные мероприятия – это комплекс действий, направленных на предотвращение возникновения пожаров, защиту жизни и здоровья собственников помещений многоквартирного дома, общего имущества от последствий огня:
- проверка и обслуживание систем противопожарной защиты (если это влияет на конструктивные элементы);
- обеспечение пожарной безопасности конструкций;
Диспетчерское обслуживание.
Диспетчерское обслуживание – это круглосуточный контроль за системами инженерно-технического обеспечения, приём заявок на устранение неисправностей и контроль сроков и качества выполнения работ.

Все мероприятия по технической эксплуатации конструктивных элементов многоквартирного дома направлены на обеспечение безопасности собственников помещений, нанимателей и арендаторов жилья, продевания срока службы многоквартирного дома и сохранности эксплуатационных характеристик конструкций.